在长租公寓资本市场沉寂两年后，魔方公寓的母公司魔方生活服务闯入公众视线。

9月26，魔方生活向港交所递交上市申请。这是首家在港申请上市的集中式长租公寓运营商。如果魔方生活能够成功IPO，它将是第三家长租公寓领域的上市企业。

不过，它两位“前辈”的结局，目前来看并不美好：青客公寓破产危机缠身，股价迄今为止缩水超过90%；蛋壳公寓因陷入“爆雷”与“租金贷”的泥潭，仅上市455天就摘牌离场。

在蛋壳公寓、青客公寓的前车之鉴下，创始人离场，资本方控场的魔方生活，又讲得好它的新故事吗？

一个好故事，是资本市场需要的。

自2009年成立以来，魔方生活经历了13轮股权认购、4轮融资，融资投后估值，在不到十年时间翻了25倍。2016年，魔方生活还一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。转折点在2017年。

这一年，因与投资人出现分歧等原因，创始人葛岚突然离职。离职前后，葛岚相继抛售了自己的股权，仅保留2.86%的股份。经过多次投资和股权转让后，华平投资最终持有魔方公寓51.62%股权，成为其第一大股东。

华平投资是私募股权投资公司，专注于投资成长型企业。从1966年成立以来，这家公司管理逾670亿美元全球资产。其中，投资了160多家企业。除魔方生活外，还投资了自如等项目。

作为魔方生活的投资人，也是最大股东，“上位”的华平投资，不只是看好长租公寓，还亲手干起了长租公寓。华平投资选定了7天连锁酒店的创始人郑南雁接手魔方生活，郑南雁又拉来柳佳与他一起共事。柳佳在酒店行业，同样拥有丰富经验。二人如今分别任魔方生活的董事会主席和CEO。

除了指派新的领导团队外，拥有金融背景的华平投资，也从财务运营上影响着魔方生活。华平投资让财务数据好看的方式之一，就是“疯狂拓展项目”。自2020年以来，魔方生活完成了总价值超过13亿元的十项收购，其自称是“业内最活跃的收购者之一”。

2021年，魔方公寓收购了微领地的21家项目公司。与此同时，还收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。这其中，就包括上海陆家嘴黄金地段的项目。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，这二十一个项目，尤其是陆家嘴的项目，给魔方生活带来了利润，报表一下子就漂亮了。

事实也正是如此。2021年，魔方生活营收创下过去三年的最高水平：营收约14.71亿元，较2020年的9.49亿元增长55%；同期归母净利润，从2020年的亏损2.29亿元变为盈利2.83亿元。

另一边，华平资本还在十年间，分七次买进魔方生活。尤其在2021年9月9日，通过E+轮增持魔方3.84%股权，将整体估值推向76亿港元。对于力挺魔方生活的理由，华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示，“我们认为这个行业（长租公寓市场）没有天花板。”

根据招股书，在所有集中式长租公寓运营商中，魔方生活规模排名第三。在独立集中式长租公寓运营商中，魔方生活排名第一，市占率约3.0%。

有时候，华丽的衣袍，只是看起来华丽。

进入2022年，魔方生活很难实现新突破了。上半年，魔方生活规模增长放缓，经营指标已经开始大幅下滑。其中，实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15%，但期内利润仅有41万元，较2021年上半年的1.62亿元，大幅下滑99.75%。

不仅如此，魔方生活在现金流方面也吃紧。截至2022年6月末，魔方生活的现金及银行结余，只有6.92亿元。

如此情况下，上市募资不失为解决现金问题的一条明路。并且，华平投资已经进入魔方生活10年，也一手带着魔方生活跑了5年。将亲手带大的魔方生活推上市，也可能是华平投资心底的愿望。

然而，带着这样的“成绩单”，在当下时间节点闯关港交所，魔方生活难言乐观。一方面，房地产整体市场并没全面回暖；另一方面，青客公寓们的失败，意味着这个赛道的商业模式没有跑通。

“租金回报率是最大的问题，一两个点的水平没有办法支撑市场化运营的利润空间，长租公寓市场化模式，可能已经错过了最好的发展节点。”一名行业分析师认为。

魔方生活在长租公寓方面的商业模式是什么？从目标客群来看，魔方生活将客户分为“蓝领”和“白领”，分别对应旗下9号楼公寓与魔方公寓两个旗舰品牌。

白领公寓面积为25至45平方米，带有厨房及浴室。在北京、上海，月租为3000元至6000元，其他城市月租为2000元至4000元；蓝领公寓则是宿舍式，每间房通常配备二到八张床，每张床位的月租为500元至1000元。

公开资料显示，魔方生活有两种生意模式，一是做直营公寓，二是做加盟管理和第三方托管公寓。在直营模式下，魔方生活向目标公寓物业的业主，或授权承租人整租或租赁部分的楼宇，通常会就此类公寓物业订立长期租约，初始租期一般介乎10至15年。

在按照统一的标准，对租赁物业进行改造及装修后，公司向住户提供该等租赁公寓以及全套优质服务。这种模式历来多雷，如有蛋壳公寓、青客公寓的前车之鉴。

并且，从直营公寓的数字看，2019年至2021年间，从27712间增长至50074间，但2022年上半年，直营公寓增长的数字为零。而加盟管理也仅增加了303间。魔方公寓在目标客群中的口碑，也是一言难尽。

黑猫投诉网上，有相关租客的投诉，如魔方公寓不给退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位、霸王条款等等。

这种境况，对于踏上IPO征程的魔方生活来说，不是很好看。

（作者|陶婷 编辑|朗明）

理财魔方、拿铁理财等智能投顾销售基金涉嫌违规，近日被点名。

4月13日，山西证监局网站发布消息称，目前市场上存在一种智能投顾销售基金模式，该运作模式主要有三类：

一是完全模仿Wealthfront、 Betterment等投资于ETF组合的公司，如弥财、财鲸等，受限于国内ETF的种类及数量，这两家公司均直接给客户匹配国外发达市场的ETF，以达到资本配置的目的；

二是以基金作为构建投资组合的标的，实现对客户风险偏好的匹配，代表公司有理财魔方及钱景私人理财；

三是以对量化策略、投资名人的股票组合进行跟投，同时兼具论坛性质的在线投资交流平台，目前在国内投研圈的知名度及认可度较高，代表公司有雪球及金贝塔。

现实中，理财魔方，其交易系统接入了盈米财富基金的购买端口；拿铁理财，除了有机器人理财的页面之外，还出现了金融超市的页面。山西证监局指出，其网站信息显示，其基金销售服务由拿铁理财与上海天天基金销售公司联合提供。而上述互联网平台并未取得基金销售业务资格。

“行业内这种打擦边球的现象还是很多的，比如持牌销售机构把销售业务外包给没有牌照的公司，申购费、管理费、赎回费这些都互相分成。”一位第三方基金销售公司的工作人员向澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，只要有流量，这个打政策擦边球的第三方引流模式大家还是愿意做的。

根据理财魔方的宣传文件，理财魔方的基金销售服务完全由广发证券旗下持牌机构盈米基金提供（基金销售资格证号：000000378）。

简单来说，理财魔方与盈米基金的合作是一种引流模式，即由理财魔方对投资者进行投资理念培养和教育，基金交易服务则跳转到盈米财富的页面上进行。

“目前投顾的行业规范还不太清晰，智能投顾更是因为混合推荐等因素存在，使得投顾行为更为复杂，有存在组合的资产池和黑箱操作的可能。”另一位业内人士指出，目前智能投顾业务正处于行业标准混乱的阶段，确实存在一些投机者打着智能投顾的幌子却进行非法荐股和无牌照代销等业务，也存在一些智能投顾或者私接基金、推荐高风险非标资产，这种行为存在较大法律法规风险。

2016年8月19日，证监会新闻发言人表示，未经证监会注册，擅自从事公募证券投资基金销售业务的，证监会将依法对相关机构和人员进行处罚。一旦发现互联网平台未经注册、以智能投顾等名义擅自开展公募证券投资基金销售活动的，将依法予以查处。

山西证监局提醒投资者，“目前网络技术发达，各种网站层出不穷，大家在享受网络便利的同时，购买基金时一定要擦亮眼睛，查看网站是否有基金销售资格，如果没有，不要通过其购买基金产品，防止自己的财产受损。”

智能投顾在海外被称为Robo-Advisor，也称为机器人投顾，顾名思义是自动化实现投资管理的一种应用形式。

“政策一旦收紧，对于第三方引流模式是一个很大的冲击，智能投顾行业也将迎来一轮洗牌。”上述第三方基金销售公司工作人员称，随着监管层对于第三方销售机构在销售、推广、结算、风控等层面要求的趋严，获得新牌照的机构少之又少。独立基金销售机构“壳”资源早已水涨船高，牌照价格直接上涨到了7000万元。

统计数据显示，2016年前9个月，获得牌照的独立基金销售机构呈逐月下降趋势，而从2016年10月至今，一张牌照都未发放。

此外，公开资料显示，目前有包括银行、保险、券商、期货在内的约380家机构拥有基金销售牌照。

不过，业内人士指出，百余家独立基金销售机构赚钱的也就是一两家公司而已，多数是赔钱赚吆喝。

山西证监局网页截图。

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