1、投资拿地稳健，股债双通道融资打开，维持“买入”评级

万科发布2022年12月经营简报。公司2022年销售面积和金额分别同比下滑30.9％和33.6％，投资拿地相对稳健，在融资政策支持下，公司加快股债双通道融资步伐，对后续发展提供有力支撑。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为9.1、8.2、7.5倍，维持“买入”评级。

2、销售数据总体下滑，行业排名相对稳定

万科12月实现合同销售面积286.9万平方米，合同销售金额397.6亿元，分别同比下滑17.9％和37.4％，销售数据环比11月有所增加。公司2022全年合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9％和33.6％，受市场下行及全年疫情散发影响，公司销售数据持续低迷，在克而瑞2022年房企全口径销售金额榜单中保持行业前三排名。

3、投资谨慎扩张稳健，单月新增开发项目四个

万科12月单月新增4个开发项目，总计容建面104.8万平方米，需支付权益土地款124.8亿元，同时新增合肥肥西冷链物流地产项目。公司2022全年共获取开发项目39个，拿地面积772.6万平方米，权益拿地面积478.3亿元，拿地建面权益比61.9％。公司12月拿地金额/销售金额达50.4％，以120.6亿元联合摘得上海静安区中兴社区地块，投资能力逐渐企稳恢复。

4、股债融资渠道畅通，审议通过H股发行方案

在房企融资三支箭政策的支持下，万科获得六大行授信额度超3000亿，已向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，并筹备发行500亿元债务融资工具，同时公司董事会已审议通过发行H股的方案，加快了股债双通道融资的步伐。公司2022年公开市场发行债券542.5亿元，融资渠道畅通，票面利率保持在3.7％以内，融资成本保持低位。

风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

本文源自券商研报精选

熊市期间基本上大部份的股票都在跌，万科A也不例外。从2021年的34.6元跌至2022年3月的收盘价14.43元，跌了58%左右。股价已经腰斩过一次。

那么从上一的次的跌幅来预估，万科A在这次的熊市期间从34.6元跌已经至17.83元，已经跌了49%，按跌幅58%来计算，预计还要再跌9%。如果从当前股价17.83元跌至上一次的最低点14.43元，那么还要跌19%。

参考2007年11月的最高点40.78元跌至2008年10的最低点4.8元，经过除权除息后还跌80%。那么从34.6要跌至6.92元了。

根据前面两次的预估，最少也要跌至14.4元左右，参考2007年的走势，要跌到6.92元左右。预计跌至12元左右就差不多了。

根据2017年至2021年的年报显示，其业绩逐年稳步上升从2017年的营业收入2428.97亿增长至2021年的4527.98亿，增长1864%左右。其净利润却由2017年的280.52亿跌至2021年的225.24亿，下降20%左右。其中2021年同比下降45.75%。

根据2022年中报显示，营业收入2069.16 亿元，同比上升 23.82%；归母净利润 122.23 亿元，同比上升 10.64%；扣非净利润 117.21 亿元，同比上升 9.26%；

再来看下万科A的基本情况与上市以来的长期收益。

万科企业股份有限公司，董事长郁亮。上市日期1991年01月29日，发行数量2800万股，发行价格1元，主营业务：房地产开发和物业服务。

机构数量944家，比起一季度增加了600家左右，累计持股13.07亿股，比起一季度增加了4亿股左右。

2022年1-6月
营业收入2069.16亿元，同比增长23.82%；
净利润122.23亿元，同比增长10.64%；
利润总额243.59亿，同比增长10.32%；
每股净资产20.28元；每股现金流0.71元；每股收益1.05元；每股公积金1.76元；每股未分配8.06元。

公司市值2073.76亿，为房地产行业第二。根据2021年报的数据显示，员工人数为139494人。截止6月30日股东人数为51.82万户

如果从1991年01月29日上市开盘价15.23元买入100股，持有到现在能值多少钱，100股要1523元。那时候的1500元算是大款了。

从1990年分红至2021年总计约43908.46元，经过14次转股，100股转成约有5185.5股。

按9月30日的股价计算每股17.83元*5185.5，加上分红总计约136365.93元左右，涨幅约8954%。年均收益298.47%。

按发行价1元，涨幅约136365.93%，年均收益4545.53%，这真是恐怖的收益。

当前股价已经跌到17.83元了，按当前的趋势还会继续下探，有可能还会跌出新低，甚至就像推测的那样跌至14.4元左右。形势在严峻点最多也就跌至10元左右。2022年的形势应该没有2007年那么严重，估计不会跌破10元。

以上只是简单计算仅供参考，实际的收益可能更高或更低。

本文仅为个人观点，仅供参考，不做投资建议。入市需谨慎，投资有风险。

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