该合作模式可复制性强,公司将继续通过收购、新建方式扩大医院持有规模。

目前，资管团队90%的精力为自有业务服务，10%向其他基金投资人或者房地产信托提供服务。

专家：盲目转型不如追求本源

问题的真正暴露是在2018年。当年9月份，公司百亿债权突然爆雷，惊 现“萝卜章”，所谓百亿债权根本子虚乌有，让市场为之震惊，而这个“惊雷”主要出在医疗产业业务上。

据统计，目前有十余家公司在起诉华业资本，主要是应收账款资金黑洞引发的债务危机。华业资本原本充满希望的转型之路却遭遇到资本套路，也给其他想要转型的房企上了生动一课。

潘颖：ASHMORE对一期美元基金的表现十分满意，但对发起成立二期美元基金信心不足，主要是来自对中国地产市场的不确定预期；另外，对投资回报的要求不现实，20%以上的IRR在目前全球低利率的市场环境下特别是中国正在从资本输入型国家向资本输出型国家转型过程中，将会很难满足。

潘颖：通州华业项目是一个运作范例。这块土地是深圳（楼盘）上市公司华业地产（600240,股吧）在2011年通过招拍挂的形式，在通州核心区获取的一块土地，拍卖价格46亿左右。从2011年到去年一直在做规划设计，但由于两条地铁线的修建，进度被迫延后，增加了资金成本，出现现金流短缺。

2018年2月1日，海润光伏的收盘价也开始跌破1元，至2018年2月5日，跌至0.87元，公司想到的应对策略是：停牌！

天眼查显示，临沂华业房地产开发有限公司，法定代表人孟令龙，成立于2014年，位于山东省临沂市，是一家以从事房地产业为主的企业，由山东华业投资集团有限公司100%控股。

公司6月3日晚间公告，因公司目前资金周转困难，不能按期支付2016年非公开发行的公司债券“16华业02”的本息。截至2019年5月31日，该债券余额为0.7亿元。

时至今日面临退市之际，*ST华业不想退市留遗憾的说辞听起来又是多么的可笑之极。

估值

一方面，项目一开始便将客群对准在中国居住的外国人，其居住者中有60%为外籍人士。另一方面，在国内房地产市场刚开放的早期，项目已配套有半露天游泳池、健身房、棋牌室、茶馆、阅览室等。

《21世纪》：能否举出具体的案例谈谈资管和风控？

潘颖：我认为，未来的基金，不论地产或是并购基金都将具备资产管理的能力，没有经验和能力无法收购相关项目。纯粹财务投资人形式的投资机会将越来越少。

遭遇“萝卜章”合同诈骗 2018年预亏50亿

至少到目前为止，周文焕都是这样一个角色的存在，*ST华业的百亿应收债“爆雷”也没能将他拉出“地表”。

2018年9月10日，上交所向公司出具半年度报告事后审核问询函，要求公司披露债权投资业务是否存在逾期情况。2018年9月20日，公司在问询函回复公告中称，债权投资业务不存在逾期未回款情形，未发现相关风险。

图源：天眼查

其中，李仕林及其控制的恒韵医药等均属于公司关联方，公司却在未履行董事会和股东大会审议程序的情况下提供巨额担保，且未履行信息披露义务。

这是一个从刚需住宅开发向商业持有型物业过渡的阶段。在货币政策宽松的大环境下，全球投资人都在寻找核心资产。未来通货膨胀的指标会发生变动，传统的指标难以反映情况，相比产能过剩的制造业，核心资产持有的通胀很大，稀缺性导致价值提升。而中国地产行业的核心不动产聚集在一线城市，尤其是商业综合体：土地有限、核心物业有限，价值会随着货币政策的宽松而攀高，因此具有稀缺的特性。

通州地产项目受益京津冀规划。公司地产项目货值约274亿,其中通州项目占比七成,权益可售面积73万平米,受益通州未来作为北京城市副中心的定位实现增值。

《21世纪》：光大安石的风控体系是怎样设计的？

《21世纪》：投资的重点发生了怎样的变化？背后的逻辑是什么？

2018年6月，华业资本发布公告称为完成2015年重大资产重组中做出的承诺，公司将对公司关联方李仕林实际控制的恒韵医药股权或其医药流通业务进行收购。此后，华业资本不断“加杠杆”受让恒韵医药应收账款，迄今规模已逾百亿元。

事实上，除了*ST华业外，当前还有一批股票也已跌破面值、或正在向面值靠近。

定位产业的资管平台

资料显示，捷尔医疗主营业务包括医药商业业务和医疗服务业务，并占有重医三院产权的75%权益。此外，李仕林还控制着恒韵医疗、重庆新宸医院有限公司等多家医疗机构。

2018年8月15日，中弘股份收盘价格首次低于1元，引发面值退市危机。为了自救，这家公司其后发生“碰瓷”加多宝的闹剧，其后股价还果真回到1元以上，暂时解除面值退市危机。

如潘颖所说，“未来的基金，不论地产或是并购基金都将具备资产管理的能力，没有经验和能力无法收购相关项目。纯粹财务投资人形式的投资机会将越来越少。”

带着浓厚的金融基因，光大安石将自身坐标定位为“多元化、多币种的资管平台”，冀以灵活的不定向基金和产业基金覆盖海内外市场和全地产行业。但与此同时，地产开发、营运等方面的短板也亟须填补。

失控的*ST华业

而从一家2013年底净利润5亿的房企，转变成为2018年底巨亏50亿的金融公司，一切都起因于一场充满希望的收购。

潘颖：光大安石的前身是亚雷投资（ALAM），最初的两个股东为雷曼兄弟房地产PE以及美国的一个Family office，在中国的投资业务开始于2005年。由于外资监管造成的投资阻碍，雷曼兄弟希望找到一家背景相当的中资企业合作，光大控股获选。双方都试图控制公司―根据央企的要求，光控坚持控股51%。雷曼认为，这样一来，亚雷投资就成为了一家中国的国有企业。而我原非任何一方的人，相对比较国际化和市场化，因此被选作CEO，作为合作条件之一，协调两位股东。2008年，经过重组，光大控股成为亚雷的控股股东，更名为光大亚雷。

潘颖：1.5亿的美元基金一期在2011年募集完毕，先后以纯股权形式投资了六个项目，其中四个住宅投资，两个商业投资，单笔投资额在2000万美元左右，均控制在总募资额的20%以内。现已退出三处住宅和一处商业项目，年化回报率（IRR）约20%。几个住宅项目退出时楼盘均在售，合作方根据评估值将股权回购；而商业项目即为重庆（楼盘）大融城，我们的资管团队将13万平方米的批发市场全面改造为购物中心，整体销售退出，单一项目获得26%的年化回报。但是，类似于一期美元基金投资的回报由于市场环境的原因将难以复制。

潘颖：第一期美元基金偏重在二三线城市、以住宅为主的投资，在沈阳、重庆、杭州（楼盘）、上海（楼盘）、徐州（楼盘）等城市有落地项目。而目前在管的2个项目中，商业地产的比例上涨，与住宅持平，区域上向一线城市转移。

潘颖：首先，对于土地价值和抵押品估值，我们会在第三方评估的基础上，基金再做评估，相比银行更为专业。其次，当资产出现风险时，光大安石有操盘和接盘能力，可以安排对资产进行处置。这与银行的情况不同，开发商面对信托和银行时，会欺负银行无法进行资产运营，而我们则可以直接把项目接过来自己运营。再次，光大安石会全程参与项目公司的设置，并且向企业内部管理的重要岗位提供人才。

潘颖：如果一个大集团内部既有房地产板块，同时设立地产基金，在争取资源分配上会出现博弈的问题。但光大集团比较特殊。集团内部原有自己的开发板块光大置业，光大安石所在的这栋中海国际中心即为当年光大置业自行开发。2007年，为获取全国第一张金融控股的牌照，国资委将光大集团进行切割重组，地产板块被整体划拨出去。从这个意义上说，光大内部没有地产开发运营板块，而银行和信托的业务与我们有相当的差异性，因此集团内部地产相关的投资机会将向我们转移。（编辑 林坤）

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