时代周报记者 蔡颖 发自广州

央企中国航空工业集团有限公司（简称“中航工业”）退出房地产的动作还在持续。

就房地产行业近两年的发展状况看，政策调整的外部冲击对行业内企业的分层、过滤与筛选，直接拉升了行业整体生产率水平，不乏中小房企直接破产。

(更多中航地产财务数据，请前往查看)

日前，中航地产发布2017年年度业绩，其各财务指标明显下滑。2017年中航地产实现营业收入58.93亿元，同比下降6.88%；归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，同比下降6.74%；其中，房地产开发业务营业收入为28.08亿元，同比大幅下降26.01%。

2014-2016年，中航地产分别实现归母净利润4.93亿元、4.01亿元和1.61亿元，同比下滑幅度分别为18.53%和59.77%。

2017年12月20日，中航地产公告称，公司以10.64亿元的总价将旗下中航城置业（上海）有限公司（“上海中航城”）100%股权转让给深圳市卓越不动产投资有限公司。

紧接着，中航地产于1月底发布业绩预增公告，称公司2017年预计实现归母净利润4.4亿元-5.1亿元，同比上升172.63%-216%，转让上海中航城系其归母净利润预计大幅提升的重大原因。

3月9日，中航地产一份《2017年度业绩预告修正公告》使得“卖子”计划破灭。该公告显示，由于上海中航城股权变更登记手续未能如约完成，故中航地产2017年归母净利润修正为同比下降0%-16.35%。

中航地产2017年年报显示，公司物业管理业务实现营收28.67亿元，占总营收比重不到一半，对净利润的贡献近五分之四。

然而，占净利比重如此之大的物管业务，其2017年毛利率仅为10.55%，虽较2016年同比上升0.18%，但仍远落后于同行业。

全国物业管理协会报告显示，2016年，百强物管公司住宅平均物业收费 2.24 元/平方米/月，平均毛利率为 20%，十强企业平均毛利率可达 25%。

中航地产2017年年报显示，其天津分公司与中航直升机有限责任公司中存在一笔金额为453.91万元的关联交易，采取的服务方式即为包干制。此外，有大量子公司与中航集团的关联交易中，服务方式为包干制和酬金制混用。

包干制是收取所有的物业费后，再由物业公司承担管理支出成本，因此毛利率水平较低。以主要以包干制入账的中海物业2016年数据为例，其物管毛利率为13.6%。而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出，收入金额即为营业利润，毛利率为 100%。

截至2017年底，中航地产的房地产业务收入仅占总营收的47.65%，其“地产”之名已逐渐淡去。

置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。16年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。

“两块土地均无历史遗留问题，其中一块待开发，另外一块开发完了，目前在售。” 上述知情人士向时代周报记者表示，从基准日2018年6月30日到项目成交的这段过渡期内，收回来的房款都由受让方来享有。

此外，年报中未透露报告期内的合同销售金额与面积。

此前，在国务院国资委公司推动下，保利地产母公司中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）与中国航空工业集团公司（以下简称“中航工业”）签署了地产业务整合协议，将会接受中航工业名下的全部地产业务，业务转让按照“成熟一批交易一批”的原则进行。

根据资料显示，此次意欲转让的苏航置业成立于2015年7月31日，注册资本为14亿元，中航里城（香港）持有苏航置业100%股权。

根据2017年年报信息，此次成功转让后，中航地产的房地产开发项目仅剩昆山九方城(A6地块)、龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园一期以及天津九方城市广场4个项目。

然而，业绩增长背后，公司的净利润却耐人寻味。

“瘦身”出售房地产相关资产

如何迅速摆脱困局？一直浸淫于物业管理行业的石正林只能丢车保帅、卖子求生，声称“向存量资产经营管理方向转型”。

(更多中航地产财务数据，请前往查看)

然天有不测风云。

来自北京产权交易所信息消息显示，央企中国航空工业集团有限公司（以下简称中航工业）退出房地产的动作还在持续，其旗下公司中航里城（香港）有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。据悉，该项目曾在6月3日正式披露，而后经历短暂的终结，又于6月10日重新挂出。

央企产业重组之所以将地产业务择除主业，一方面是因为地产业务自顾不暇，企业经营难以为继。其次，随着主流专业房产企业的发展，部分央企地产业务与行业差距不断拉大，由于技术、政策、生产等问题，形成了现实中的“龟”“兔”赛跑的局面，地产业务逐步退出，或将只是时间问题。

据中航善达披露的2018年审计报告数据显示，2018年其主营业务收入约为66.56亿元，净利润8.57亿元。对比2018年行业数据，2018年千亿房企已逾30家，百强房企销售收入均超220亿，利润方面更是形成碾压局势，不论从规模上还是经营能力上看，中航不足百亿的业绩都难以望其项背。

不得不提的是，即使中航善达在业务重组后实现了相对自身不错的增长，但是468.4%的净利润增长率的水份过多。从2016年开始中航开始逐渐剥离地产业务，资产变更后的财务会计指标极大的高估了企业的业绩水平。扣除资产变更交割，中航善达的净利润实际为-1.5亿元。

据中航财报数据显示，2018年其务业管理业务净利润为1.64亿，但同期碧桂园服务盈利9.3亿元，绿城、彩生活，盈利也均接近5亿元。虽然中航善达与招商蛇口达成合作协议，但目前的问题是，随着地产业务的剥离，中航物业相关业务将会逐渐失去自身对业务的支撑，合作依赖性增大。

总之，从目前现状看，中航业务转型依旧是困难重重，有政策因素、市场因素，更有自身因素，但其目前中航最重要的问题是如何跳出真正的盈亏平衡区间，笔者认为，其迫在眉睫的是扩充产业链，做好业务的承接，避免产业单一，处于被动。当然，更重要的在于，当初地产业务是印钞机，各种企业都纷纷杀入，而中航“卖房难”告诉我们，或许有一天真的找不到“接盘侠”，这是值得类似国企及民企警惕的。（作者系应用经济学博士后）

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强向时代周报记者表示，标的项目无人接盘有多种原因，一是标的本身有瑕疵，比如在三四五线城市；二是在一二线城市或者比较有潜力的三四线城市（环一二线周边），但价格比较贵；三是标的本身可能不是很干净，存在纠纷，性价比不高；四是标的企业自身债务负担较重，长期经营亏损无人接手。

这并非中航工业首次转让资产。在部分央企退出房地产领域的背景下，2016年10月，中航工业明确提出剥离房地产业务。此后，中航工业开始了“卖房”之路。截至目前，其手上仍有诸多资产尚需寻找新买家，部分项目因为价格债务问题，陷入无人接手的困境。

上一篇：中韩自贸区(中韩自贸区什么时候成立)

下一篇：好想你红枣礼盒(好想告诉你第二季)